Normalement lorsqu’un particulier revend un immeuble, la plus-value réalisée n’est pas taxable.
Néanmoins, ce n’est pas toujours le cas. Il existe des hypothèses où il y aura bien une imposition de la plus-value.
L’immeuble bâti vendu dans les 5 ans
Les plus-values réalisées sur immeubles bâtis situés en Belgique, aliénés dans les cinq ans de l’acquisition, sont imposables à titre de revenus divers.
- Dans les cinq ans de l’acquisition : qu’entend-on par acquisition ?
- La date de l’acte authentique de l’acquisition ou de l’aliénation.
- La date à laquelle tout écrit constatant l’acquisition ou l’aliénation a été soumis à la formalité d’enregistrement
- Les plus-values réalisées sont imposables : qu’entend-on par plus-value ?
- La plus-value est en principe la différence positive entre la valeur d’acquisition du bien et sa valeur de revente. Cependant la valeur “fiscale” d’acquisition est modifiée par différents paramètres. Ainsi la valeur d’acquisition ayant servi au calcul des droits d’enregistrement (ou de la TVA) est majorée de 25% et la valeur “fiscale” obtenue est elle-même majorée de 5% par année entre la date d’acquisition et la date de vente. Le dernier montant obtenu est lui-même majorée du coût des travaux si il y en a eus.
- La plus-value sera donc moins grande dès lors que la valeur “fiscale” d’acquisition est plus élévée que la valeur d’acquisition de base.
- Imposables à titre de revenus divers : quel sera le taux de taxation ?
- Ces plus-values sont taxables distinctement au taux de 16,5%
Exception : l’immeuble d’habitation du contribuable
L’article 93bis fait dérogation à cette taxation des plus-values pour l’immeuble d’habitation du contribuable.
- L’immeuble d’habitation est celui pour lequel le revenu cadastral est exonéré par l’article 12, §3, CIR/92 et cette exonération doit avoir eu lieu pendant une période ininterrompue d’au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l’aliénation a eu lieu.
L’immeuble non bâti vendu dans les 8 ans
Les plus-values sur immeubles non bâtis sont également imposables. Le délai pour que la plus-value ne soit pas imposable est cependants plus long.
Il n’y a pas d’exemption pour l’habitation propre, puisqu’il s’agit d’un terrain.
Deux taux sont applicables :
- Si la revente a lieu dans les 5 ans : 33 %
- Si elle a lieu entre 5 et 8 ans : 16,5 %
Les plus-values sur un immeuble bâti reçu en donation
- Si un particulier revend un immeuble reçu par donation, il y aura taxation uniquement si cet immeuble est vendu dans les trois ans de l’acte de donation et dans les cinq ans de l’acte d’acquisition par le donateur.
- Les immeubles acquis par succession ne sont pas visés.
Les plus-values sur la revente d’un terrain nu sur lequel on a bâti
- Il y aura taxation si la construction a débuté dans les cinq ans de l’acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et pour autant que l’ensemble ait été aliéné dans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l’immeuble.
Les plus-values sur un droit réel
Les plus-values réalisées sur un droit réel (nue-propriété,usufruit, usage, habitation) autre qu’un droit de superficie ou d’emphytéose sont également visées.
Les plus-values spéculatives
L’article 90 du CIR, outre qu’il impose les plus-values sur revente d’immeuble avant 5 ans ou 8 ans pour les immeubles non bâtis vise aussi les opérations immobilières spéculatives en son numéro 1°.
- Si il y a spéculation, peu importe la date de la revente, c’est l’opération spéculative qui sera taxée. L’adminisatrtion considère dans ce cas qu’il n’y a pas eu de gestion normale du patrimoine. Elles se basent sur une accumulation de critères. L’examen se fait au cas par cas.
- L’administration accepte qu’en matière de plus-value immobilière spéculative, l’ensemble des dépenses mises en place entre l’achat et la revente soient déduites.
- La plus-value imposable est donc égale au prix de revente diminué du prix d’achat et des travaux.
- Le taux de taxation est de 33% (art. 171, 1°, CIR).
Conclusion : avant de vous lancez dans la vente d’un bien, renseignez-vous afin d’éviter le payement d’une plus-value.
